Methode und Wissen richtig angewandt
Der Marktwert oder Verkehrswert ist der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen wird. Der Marktwert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt, und ist somit eine Größe, die nur an diesem Stichtag seine Gültigkeit hat (stichtagsbezogenheit). Der Immobilienbewerter wird bei der Wertermittlung − unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren – die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Marktwert ableiten. Je nach Objektart und Fragestellung werden eine oder mehrere der folgenden Bewertungsmethoden angewendet.
Die Erstellung einer Marktwertschätzung erfolgt nach den Richtlinien bzw. den Empfehlungen der Swiss Valuation Standard (SVS). Grundsätzlich sind sämtliche Liegenschaften nach dem Prinzip "Highest and Best Use", das heisst unter Berücksichtigung Ihrer Potenziale und/oder Alternativnutzungen, zu bewerten.
Ertragswertmethode
Die klassische Ertragswertmethode basiert auf der Tatsache, dass der Wert einer Liegenschaft dem Barwert einer ewigen Rente entspricht. Der Ertragswert bestimmt sich durch Kapitalisierung des ihr zurechenbaren Mietwertes. Der Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus einem Basiszinssatz (inklusive einem immobilienspezifischen Risikozuschlag) und den Zuschlägen für Bewirtschaftungskosten und Rückstellungen (Betriebs-, Verwaltungskosten, Leerstands-/Mietzinsrisiko, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Die Funktion des Kapitalzinssatzes, auch Basiszinssatz genannt, ist damit diejenige einer Vergleichsrendite mit Kapitalanlagen ähnlicher Risikostruktur oder mit anderen Immobilienanlagen am Stichtag.
Die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) ist eine dynamische Ertragswertmethode basierend auf einem Zweiphasenmodell. In einer ersten Phase (Betrachtungsperiode zumeist zehn Jahre) werden die jeweilig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben berechnet und der daraus resultierende jährliche Nettoertrag auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der Residualwert (Restwert) der Liegenschaft am Ende des Prognosehorizonts (zweite Phase, ab dem 11. Jahr) errechnet sich aus dem Barwert einer ewigen Rente, der ebenfalls auf den Bewertungsstichtag diskontiert wird. Die Summe sämtlicher diskontierter Nettoerträge ergibt den Netto-Barwert der Liegenschaft bzw. den diskontierten Cash-Flow.
Der Barwert entspricht im Gegensatz zur klassischen Ertragswertmethode einer zeitlich befristeten Rente. Die Kosten für grosszyklische Erneuerungen werden nicht mittels jährlichen Rückstellungen, sondern als diskontierte Einmal-Aufwendungen berücksichtigt.
Sachwertmethode (Realwert, Substanzwert)
Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert der baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert. Der Zeitwert der baulichen Anlagen entspricht dem Wiederbeschaffungswert oder den Reproduktionskosten für den Ersatz eines Gebäudes, abzüglich der Wertminderung. Diese kann technisch und wirtschaftlich begründet sein. Unter der technischen Entwertung versteht sich die Reduktion des Wertes aufgrund Alter, Baumängeln, Bauschäden und/oder Abnützung der Bausubstanz. Unter die wirtschaftliche Entwertung fallen vermindertes Nutzungspotenzial, verminderte Verwendbarkeit, Demodierung sowie neue Erkenntnisse bei Bautechnik, Baustoffen usw.
Hedonische Methode (Vergleichswertmethode)
Die hedonische Immobilienbewertung basiert auf einem sogenannten "Preismodell", d.h. der Wert wird mittels einer statistischen multiplen Regressionsanalyse aufgrund effektiver Immobilientransaktionen bestimmt. Dabei liegen dieser Methode eine Vielzahl von Eigenschaften (Makro-/Mikrolage und quantitative Objekteigenschaften) sowie erzielte Verkaufspreise zugrunde. Daraus wird in einem kalkulatorischen Berechnungsmodell der zu erwartende Marktpreis für das Bewertungsobjekt berechnet. Diese Methode findet oftmals Anwendung für die Bewertung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern und wird auch oft von den Finanzierungsinstituten für eine Erstbeurteilung angewandt. Ein erfahrener Immobilienbewerter kennt ausserdem den örtlichen und lokalen Immobilienmarkt aufgrund von Immobilientransaktionen und hat auch eigene Marktdaten von Vergleichsobjekten.
Residualwertmethode (Landbewertungsmodell)
Die Residualwertmethode ist ein Landbewertungsmodell, dieses Verfahren wird zumeist im Rahmen von Projektentwicklungen angewandt. Zunächst wird der vorläufige Marktwert der fertiggestellten Immobilie mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Im Anschluss werden alle für die Realisierung der Baumassnahmen erforderlichen Kosten (Baukosten, Finanzierungskosten) sowie die Riskokosten mit Gewinn in Abzug gebracht. Als Resultat ergibt sich der maximal tragfähige Restwert, welcher den Landwert (Bodenwert) als Residuum repräsentiert. Je nach konkreter Situation wird der Wert über die voraussichtliche Wartezeit bis zur Realisierung eines Projektes diskontiert (abgezinst).